.png)
Úvod
Zájem o nákup nemovitostí v zahraničí v posledních letech výrazně vzrostl. Češi a Slováci investují do druhých domovů u moře, horských apartmánů nebo nemovitostí v atraktivních evropských metropolích. Podle statistik České národní banky přesáhly v roce 2023 investice do zahraničních realit 8,5 miliardy korun, přičemž většina kupujících hledá nejen pohodlí, ale i výhodné zhodnocení prostředků. Získání půjčky na nákup zahraniční nemovitosti je však mnohem složitější než běžný úvěr na byt v tuzemsku. Tento článek vám nabídne praktické tipy, jak zvýšit šance na úspěšné financování a zároveň se vyhnout nejčastějším chybám.
1. Specifika půjček na zahraniční nemovitosti
Získání úvěru na zahraniční nemovitost se v mnohém liší od standardní hypotéky na českou adresu. Česká bankovní legislativa totiž umožňuje poskytovat hypotéční úvěry pouze na nemovitosti evidované v katastru nemovitostí na území ČR. To znamená, že české banky obvykle NEPOSKYTUJÍ klasickou hypotéku na nákup domu v zahraničí. Výjimkou mohou být některé finanční instituce, které mají mateřské společnosti v zahraničí a jsou schopny zprostředkovat úvěr skrze své zahraniční pobočky.
Alternativou je využití banky přímo v zemi, kde chcete nemovitost koupit. V Řecku, Španělsku nebo Chorvatsku je běžné, že místní banky poskytují hypotéky i zahraničním klientům — ovšem za přísnějších podmínek a s vyššími požadavky na dokumentaci a bonitu žadatele.
.png)
Praktický příklad: V roce 2022 bylo podle údajů Španělské bankovní asociace poskytnuto zahraničním kupujícím přes 11 % všech nových hypoték na nemovitosti v přímořských oblastech. Největší zájem projevovali Britové, Němci a Francouzi, ale každoročně roste i podíl českých klientů.
2. Jak zvýšit šance na získání úvěru v zahraničí
Pokud chcete žádat o půjčku na zahraniční nemovitost, připravte se na důkladné prověřování vaší finanční situace. Banky v zahraničí kladou důraz na stabilní a dlouhodobý příjem, nízkou zadluženost a bezproblémovou historii splácení. K úspěšnému schválení úvěru vám pomohou následující tipy:
1. Připravte si detailní finanční dokumentaci: Výpisy z účtu za posledních 6–12 měsíců, pracovní smlouvy, daňová přiznání a potvrzení o příjmech. 2. Připravte vyšší vlastní zdroje: Zatímco v ČR lze získat hypotéku až na 80–90 % hodnoty nemovitosti, v zahraničí banky často vyžadují 30–50 % vlastních prostředků. 3. Ověřte si bonitu a registry: Některé banky požadují i výpis z českého registru dlužníků nebo doložení bezdlužnosti. 4. Připravte se na vyšší administrativní náročnost: Očekávejte překlady dokumentů do úředního jazyka dané země a ověření pravosti dokumentů apostilou.Statistika: Podle průzkumu portálu Numbeo z roku 2023 je například průměrná úroková sazba hypoték v Chorvatsku 4,1 %, zatímco v Itálii je to jen 3,2 %. Rozdíly jsou patrné i v požadavcích na minimální vlastní kapitál.
3. Nejčastější chyby při žádosti o půjčku na zahraniční nemovitost
Bez znalosti místních podmínek a pravidel můžete snadno udělat chybu, která vás připraví o šanci na úspěšné financování. Mezi nejčastější patří:
- Nedostatečná znalost místní legislativy: Právní rámec pro vlastnictví nemovitosti cizincem je v každé zemi jiný. Například v Chorvatsku mohou EU občané kupovat nemovitosti přímo, zatímco v některých oblastech Itálie jsou nutné speciální povolení. - Podcenění kurzového rizika: Pokud splácíte hypotéku v jiné měně, může i malý pohyb kurzu znamenat vyšší splátku v korunách. - Nedostatečné zajištění: Mnohé banky vyžadují další zástavu (například nemovitost v ČR), pokud nemohou zapsat zástavu přímo na zahraniční objekt. - Ignorování místních poplatků: V některých zemích dosahují poplatky za převod nemovitosti až 10 % z její ceny (například ve Španělsku).Praktický příklad: Klient, který chtěl koupit apartmán v Itálii, musel bance doložit nejen doklad o příjmech, ale i potvrzení o bezdlužnosti a originály daňových dokladů za tři roky zpět, vše úředně přeložené a ověřené.
4. Porovnání možností financování: Česká vs. zahraniční banka
Volba, zda financovat přes českou, nebo zahraniční banku, může výrazně ovlivnit celý proces. Níže najdete přehled základních rozdílů:
| Parametr | Česká banka | Zahraniční banka |
|---|---|---|
| Možnost financování zahraničních nemovitostí | Velmi omezená (většinou NE) | ANO, běžné |
| Požadovaná výše vlastních zdrojů | 10–20 % | 30–50 % |
| Úroková sazba (2023) | 5,6 % (hypotéky v ČR) | 3–5 % (podle země) |
| Administrativní náročnost | Střední | Vysoká (překlady, apostily) |
| Zajištění úvěru | Nemovitost v ČR | Zahraniční nemovitost (ne vždy možné) |
Tato data jasně ukazují, že pro většinu zájemců je jednodušší žádat o úvěr přímo v zemi, kde nemovitost kupují. Je však třeba počítat s vyšší složitostí a nutností komunikovat v cizím jazyce.
5. Důležitost právního a daňového poradenství
Každá země má svá specifika nejen v procesu koupě, ale i v následném zdanění příjmů z pronájmu, dědění nebo prodeje nemovitosti. Právní a daňové poradenství je proto klíčovou investicí, která vám může ušetřit statisíce korun.
Například v Řecku platí noví majitelé tzv. „ENFIA“ – každoroční daň z nemovitosti, jejíž výše se odvíjí od lokality a velikosti objektu. Ve Španělsku je běžné platit až 21 % daň z příjmů z pronájmu. V Itálii zase platí zvláštní pravidla pro cizince a často je nutné využít služeb notáře, který prověří právní stav nemovitosti.
Nezapomeňte také na možné dvojí zdanění. Česká republika má s většinou evropských států smlouvy o zamezení dvojího zdanění, i tak ale doporučujeme konzultaci s odborníkem.
6. Praktické kroky a doporučení pro žadatele
Pokud jste rozhodnuti investovat do zahraniční nemovitosti, držte se osvědčeného postupu:
1. Zjistěte, zda můžete nemovitost koupit jako cizinec v dané zemi – ověřte si legislativní podmínky. 2. Oslovte místního realitního makléře s referencemi. 3. Předem kontaktujte banku v cílové zemi a zjistěte její požadavky na financování. 4. Připravte si kompletní dokumentaci včetně ověřených překladů a potvrzení o příjmech. 5. Využijte služeb právníka a daňového poradce se zkušeností s nemovitostmi v dané lokalitě. 6. Počítejte s rezervou minimálně 10–15 % na poplatky, provize a nečekané výdaje. 7. Ověřte si možnosti pojištění nemovitosti i odpovědnosti za škodu v zahraničí.Praktický tip: Některé realitní kanceláře v zahraničí spolupracují s místními bankami a mohou zařídit předběžné schválení financování ještě před podpisem kupní smlouvy.
Závěr
Získání půjčky na nákup zahraniční nemovitosti je složitější a administrativně náročnější než běžná hypotéka v ČR, ale rozhodně není nemožné. Klíčem k úspěchu je důkladná příprava, znalost místních pravidel, kvalitní dokumentace a využití služeb zkušených odborníků. S pečlivým plánováním a správnými informacemi můžete získat vysněnou nemovitost v zahraničí bez zbytečných komplikací a rizik.
